智股策略房地产市场修复回稳

中国经济网记者李方智股策略

今年上半年智股策略，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，有力有效推进各项政策落地，国民经济稳步前行、向新向好。经济日报今起推出“年中市场盘点”系列报道，展现房地产、大宗商品、外汇等市场的新趋势，展望下半年市场走势。

今年上半年，在政策持续引导、需求结构调整与行业深度转型的共同作用下，我国房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得积极进展。核心城市新房市场整体平稳，二手房市场在“以价换量”策略下成交量持续增长。政策层面持续释放积极信号，同时叠加“好房子”建设提速，房地产市场正积极迈向“品质提升”阶段。

成交量整体平稳

上半年，重点城市新建商品住宅成交量整体平稳，但城市分化行情延续。中指研究院数据显示，一线城市及强二线城市在优质供给增加、较强购房需求支撑等因素带动下，新建商品住宅销售面积同比保持增长态势。如深圳、广州上半年新建商品住宅成交面积同比分别增长24%、17%，杭州、成都优质改善楼盘延续较高热度。在核心城市优质改善项目入市带动下，上半年百城新建住宅价格环比保持结构性微涨，上半年累计上涨1.16%，6月环比上涨0.19%。

上半年，重点城市二手房成交量同比保持较快增长。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北上广深、杭州、成都等核心城市成交活跃度较高，如上半年深圳二手住宅成交套数同比增幅超三成，北京、成都同比增长近两成。但在高挂牌量压力下，上半年二手房市场“以价换量”行情延续。

上海链家研究院李根表示，1月至6月，上海一手、二手住房累计成交1311万平方米智股策略，达2022年以来同期最高水平，同比增长17%。“上海楼市正呈现出积极的发展态势，‘沪九条’‘沪七条’等措施激发了市场活力，市场信心正逐步修复。”李根说。

“新房和二手房一起看，上半年楼市止跌回稳迹象较为明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新房方面，改善性需求释放以及“好房子”建设提速，起到了筑底作用；二手房已成为刚需和改善性需求的主体，在二手房价格下降及政策纾困下，各个热点城市二手房交易明显超过新房。“这些城市加大力度吸引外来人口、年轻人、新市民和各类人才落户，对二手房需求释放起到助推作用。”李宇嘉说。

58安居客研究院院长张波表示，上半年二手房市场在调整中寻求平衡。一方面，挂牌时长普遍延长，一线城市的外围区域表现更加明显，既体现核心城市非核心区域二手房流通难度提升，也折射出市场博弈加剧，但二手房成交占比在很多城市持续提升，显示出二手房市场回稳趋势更加明显。

另一方面，二手房对新房的分流效应在加剧。重点城市二手房找房人数占比达67%，较去年同期上升5个百分点，三四线城市占比超65%，反映出市场需求向二手房倾斜，“即买即住、配套成熟”的二手房优势持续释放。

土地市场方面，上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积同比下降5.5%。曹晶晶表示，上半年，在房企投资策略趋同及核心城市优质地块供应力度加大背景下，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。

稳楼市政策发力

上半年，相关部门持续落地“稳楼市”政策，通过金融支持、需求刺激、存量盘活等多方位举措，推动房地产市场止跌回稳。

今年的《政府工作报告》延续去年年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月份，中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。6月13日，国务院常务会议再次强调“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放了政策进一步加力的信号。

货币政策方面，调整后的5年期以上LPR、5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，均降至历史最低水平。财政政策方面，地方政府专项债额度提升至4.4万亿元，明确用于土地收储和存量商品房收购，同时鼓励地方政府收购存量商品房作为保障房，缓解库存压力。

从各地来看，据中指研究院监测，上半年，出台政策超340条，主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策；各地调整公积金政策超150条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等。此外，各地购房补贴力度增强，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。

“上半年，楼市政策主要围绕优化公积金、下调房贷利率和城市更新等方面发力。在当前环境下，城市更新、现房销售等政策对未来房地产市场走向起到重要作用。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表示，当前房地产市场加速探索新模式，政策体系从“限制调控”到“人房地钱”要素联动；市场端新房逐步进入高质量发展阶段，“好房子”标准拟定，现房销售进度加快；金融支持从“输血保交楼”转向“造血促转型”，城市更新逐步深化。

新模式加速构建

随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，加快构建房地产发展新模式成为重要课题，相关举措逐渐落地。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，从行业新模式角度看，完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设等是重要内容。加快构建房地产发展新模式，有利于行业中长期平稳健康发展，预计今年更多新模式配套政策将取得进一步完善和实质性落地。

当前，我国已建成世界上最大的住房保障体系，为房地产市场平稳健康发展奠定坚实基础。2025年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。地方层面，多地公布保租房筹集进度及筹集计划，住房租赁政策培育力度持续加大，公积金支持、人口人才、收储转租等相关政策持续推出。

“上半年，住房保障体系建设在政策创新、资金筹措、模式探索等方面取得显著进展，呈现出量质并重、精准施策、多元协同的特点。”王小嫱说。

“好房子”建设是构建房地产发展新模式的重要内容之一。今年的《政府工作报告》提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，这是“好房子”首次被写入《政府工作报告》。5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对更高、更安静、更保暖等“好房子”建设标准进行规范。5月7日，金融监管总局提出，强化对高品质住房的资金供给。6月13日，国务院常务会议强调，要扎实有力推进“好房子”建设，并将“好房子”纳入城市更新机制，加强工作统筹。

推进“好房子”建设也成为各地重点工作任务之一。多地已出台高品质住宅或“好房子”建设技术标准，如北京、苏州、西安等核心一二线城市相继跟进落地。各地优化建筑设计规划、计容规则，为开发企业提供了更大的发挥空间，有利于打造更加优质、实用性更强的高品质住宅项目。

“新一线、二线城市随着‘好房子’项目供应增加，产品品质提升，价格有望企稳回升，但刚需盘占比高的区域仍存在价格竞争压力。产品上，房企将加大在绿色建筑、智能家居等‘好房子’标准上的投入，打造差异化竞争优势。”张波说。

展望下半年，业内人士预计智股策略，政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面全力落实已出台政策。预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈继续，租赁向品质化发展，土地市场核心竞争加剧，市场将在分化中不断调整优化，在调整中孕育新动能。

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